Programa habitacional Entre Todos sigue, pero se renueva: equilibrio entre continuidad y adecuación

Hace un par de años tuve el privilegio de ser parte del equipo que dio vida al programa habitacional “Entre Todos”. El objetivo fue facilitar el acceso a la vivienda para hogares que, aunque podían afrontar un alquiler, no podían acceder a los precios de mercado ni había capacidad de ahorro suficiente. Se diseñó un esquema que incorporaba subsidio no revisable en la cuota para el adquirente, topes de precio en la comercialización de las unidades, garantías a favor del desarrollista para contar con acceso al sistema bancario (SiGa Entre Todos), incorporación al sistema existente de exoneraciones fiscales y modalidades flexibles como arrendamientos con opción a compra, refacciones y ampliaciones. Asimismo fue imprescindible el trabajo en conjunto con el BHU, ya que la fuerte presencia bancaria en este programa es determinante, tanto para financiar los proyectos, como a las familias, y en ese sentido, el convenio con el BHU, a través del cual financia el 95% del valor de la vivienda, ha sido de vital importancia. Con ello, se buscó permitir el acceso a vivienda propia sin incremento de gasto mensual; a precios más razonables y que el esfuerzo económico central fuera del sector privado. Hoy, el programa no sólo continúa sino que se apuesta a consolidar la herramienta Entre Todos como eje central de la política habitacional. En ese sentido, la ministra Tamara Paseyro, durante su comparecencia ante la Comisión de Vivienda y Territorio de la Cámara de Diputados el pasado jueves 14 de agosto de 2025, hizo ese anuncio al tiempo que informó modificaciones a dicho programa como al régimen de Vivienda Promovida. Principales ajustes anunciados: Revisión de los subsidios de cada núcleo familiar Haciéndolo revisable y adaptable a la realidad de cada núcleo familiar. La reglamentación fijará los límites del subsidio según la modalidad de acceso a la vivienda, el tipo de subsidio y los ingresos de la persona o la familia. Llamados directos desde el Ministerio y sorteos en caso de excedente de demanda Se propone que ahora sea el Ministerio quien conecte desarrolladores con familias; si la demanda supera la oferta, se realizará un sorteo; de lo contrario, el desarrollador podrá vender directamente. Se elimina entonces la posibilidad de que las empresas presenten directamente a las familias. Enfoque territorial y escala controlada Se introduce el límite de 100 unidades habitacionales. Se priorizarán desarrollos en suelos urbanos con buen acceso a servicios y se fortalecerá la presencia del programa en el interior del país, donde Entre Todos ya tenía mejor alcance. Actualmente es posible en zonas suburbanas, y en terrenos que no sea factible la conexión al saneamiento siempre que respete la normativa departamental correspondiente. Esto implica que sólo podrán desarrollarse proyectos en tierras definidas para uso residencial por el ordenamiento territorial. Focalización del SIGA Entre Todos Se ajustará el uso de esta garantía para favorecer principalmente a empresas pequeñas y proyectos en el interior. Máximo de 30 unidades habitacionales. Continuidad del régimen tradicional, con rol activo del MEF El régimen clásico de Vivienda Promovida a priori se mantendrá; sin embargo, los proyectos serán evaluados por el Ministerio de Economía y Finanzas, a través de la COMAP. Co-inversión con el privado Se bajará la posibilidad de participación del Estado en los proyectos, hasta dos quintos del costo, y únicamente para proyectos en los que resulte de interés la participación directa de la Cartera. Menos tope de ingresos Se modificará el tope de ingresos del núcleo familiar, que actualmente es de aproximadamente 129 UR, estableciéndose en 100 UR. ¿Qué cambia y qué sigue igual? Este ajuste conserva intacta la base del programa Entre Todos: exoneraciones fiscales, SiGa, subsidio a la cuota, y co-inversión. Lo que cambia es básicamente el enfoque. Podría decirse que es parte de la naturaleza de cada programa, que se crea con una visión y muchos supuestos y que luego la realidad y las visiones de las diferentes administraciones van marcando el camino, como ocurrió también con la vivienda promovida con modificaciones en 2014, 2017, 2020 y 2022. A priori parecen sumamente desafiantes los cambios que se pretenden introducir dado que no debe perderse de vista que el programa Entre Todos depende de que la inversión privada esté estimulada y se le facilite el camino. Las restricciones y limitantes que se proyectan pueden ser loables pero tienen el riesgo de desanimar al privado, que es el único que tiene la iniciativa en este programa. Si no hay privado no hay programa, ya que el Estado no pone la tierra, ni el dinero, ni el proyecto ni las familias. En ese sentido, los desafíos mayores que observo son: La eliminación de la facultad del desarrollista de traer a las familias interesadas se convierte en un escollo. Tenía como fundamento el hecho de que es el desarrollista quien conoce la localidad donde elige hacer el desarrollo, y lo proyecta atendiendo el aseguramiento comercial del mismo. Si al privado no le cierran los números o la viabilidad comercial, no existirán viviendas. La revisión de los subsidios una vez otorgados. Ello seguramente genere preocupación para los bancos comerciales que pretendan financiar a las familias adquirentes dado que pierden previsibilidad en el repago del crédito, máxime cuando se trata de préstamos que llegan a 25 años de plazo. Esto puede implicar un aumento del costo financiero también por mayor riesgo. En el resto de los programas del Ministerio, quien financia la vivienda es el ministerio. En este caso, la financiación, la realizan los bancos, entonces surge la pregunta, ¿los bancos aceptarán un subsidio variable en crédito que otorgan ellos a 25 años? El límite de 100 unidades habitacionales. Actualmente no hay límite, lo cual permite al desarrollista proyectar complejos habitacionales más grandes y con esa escala, bajar el precio de comercialización para estar dentro de los topes de precio de venta y que a la vez sea rentable. El topear en 30 unidades habitacionales para que el desarrollista acceda al sistema de garantías SiGa. Esto puede dejar a los desarrollistas sin la herramienta que le apalanque su interés en proyectos que sí le den escala. En conclusión: el programa habitacional Entre Todos sigue siendo una apuesta transformadora en tanto permite a quienes alquilan tornarse propietario pagando lo mismo. Tiene y tendrá tope de precios en la comercialización, lo cual hace viable la posibilidad de ser propietario a sectores de menores ingresos. Sin embargo, los ajustes que se proyectan presentan a mi modo de ver desafíos no menores. ¿Seguirán interesados los desarrollistas y los bancos, actores esenciales para que el programa sea viable?