Accesibilidad a la vivienda en Uruguay: precios, crédito y un mercado en transformación

En los últimos años, el mercado inmobiliario uruguayo ha experimentado transformaciones importantes. Si bien los precios en dólares se han mantenido relativamente estables, al ajustarlos por el salario medio se observa un abaratamiento relativo. Sin embargo, esta evolución no necesariamente se traduce en una mayor accesibilidad para los hogares, dado que otros factores, como las condiciones de financiamiento y el perfil de la oferta disponible, juegan un rol central. Se propone realizar una mirada integral sobre la accesibilidad a la vivienda, articulando indicadores de ingresos, crédito y precios, para analizar si realmente se ha vuelto más accesible adquirir una vivienda o si persisten barreras estructurales que afectan a diversos sectores de la población. Dinámicas recientes en el crédito hipotecario Las tasas de interés para créditos hipotecarios en dólares han aumentado desde 2021, mientras que en unidades indexadas (UI) se han mantenido estables en torno al 4,8% durante los últimos tres años. Esta divergencia coincide con una marcada disminución, en cantidades, para los créditos hipotecarios otorgados en dólares, que pasaron de un promedio mensual de 10 operaciones en 2024 a apenas 7 durante el primer semestre de 2025. Incluso los créditos en unidades indexadas (UI), a pesar de mantener una tasa estable en torno al 4,8%, también registraron una baja: en lo que va del año, el promedio mensual se redujo un 6,5%, descendiendo de 432 a 404 préstamos, según datos del Banco Central del Uruguay. Estos datos sugieren una desaceleración en la demanda de financiamiento, especialmente entre los hogares de ingresos medios, que por sus características socioeconómicas suelen ser los principales demandantes de crédito hipotecario (Gráfico 1). Gráfico 1: Evolución de tasas de interés hipotecarias Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCU ¿Exceso de oferta o desajuste entre oferta y demanda? Desde 2013 (y con mayor intensidad entre 2020 y 2024) se consolidó un crecimiento sostenido en el stock de viviendas nuevas bajo regímenes de vivienda promovida. Hasta abril de 2025, se contabilizan 25.720 viviendas terminadas y otras 12.206 con obras iniciadas, pero aún no concluidas. Sin embargo, según el Censo 2023, el 19,5% de las viviendas del país están desocupadas. En Montevideo, la tasa de vacancia alcanza un 9,6%, cifra significativa para una ciudad con alta concentración de población y actividad económica. El último informe de Inmuebles Data muestra que la oferta total de propiedades registró una disminución del 4,5% interanual en junio de 2025 respecto a junio de 2024. Del total de propiedades disponibles, el 84% corresponde a unidades en venta, y dentro de esta categoría, el 86% son apartamentos. Las zonas con mayor volumen de oferta son Cordón y Pocitos, seguidas por La Blanqueada, que en el último año superó al Centro en cantidad de propiedades listadas. Más que un exceso generalizado de oferta, estos datos sugieren un desajuste cualitativo y geográfico entre lo que se construye y lo que efectivamente demanda la población. La alta tasa de vacancia en ciertas zonas y tipos de viviendas indica que algunas unidades no responden a las características, ubicaciones o precios requeridos por los hogares. Estudios del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT, 2024) evidencian una demanda creciente de viviendas familiares de mayor tamaño y en zonas periféricas, mientras que la oferta se concentra mayoritariamente en apartamentos estandarizados en zonas céntricas. Este fenómeno evidencia que, si bien el stock de viviendas promovidas ha crecido de forma sostenida, la concentración y el perfil predominante de las unidades disponibles no se ajustan plenamente a las necesidades reales de los hogares, lo que representa un obstáculo para la accesibilidad efectiva a la vivienda. Accesibilidad a la vivienda: un análisis entre precios y carga financiera Para evaluar la accesibilidad a la vivienda de manera más completa, es necesario considerar no solo la relación entre precios y salarios, sino también las condiciones financieras que enfrentan los hogares al acceder al crédito. Para esto, se proponen dos grupos de indicadores complementarios: Por un lado, algunas de las condiciones financieras para el financiamiento de una vivienda: Esfuerzo de pago mensual: mide el porcentaje del ingreso que los hogares deben destinar para pagar la cuota hipotecaria promedio. En los últimos años, este esfuerzo ha aumentado, reflejando una mayor carga financiera, incluso cuando los precios reales se mantienen relativamente estables. Desde abril de 2023, las cuotas promedio en términos reales han aumentado constantemente, alcanzando en diciembre de 2024 niveles que no se veían desde diciembre de 2021. Actualmente, esta cuota representa alrededor del 23,5% del ingreso promedio mensual. Este aumento implica que los hogares destinan una porción mayor de su ingreso disponible al pago de la vivienda, dificultando el acceso al crédito y, en consecuencia, a la compra de una vivienda (Gráfico 2). Gráfico 2: Esfuerzo de pago mensual para adquirir vivienda Nota: Cuotas promedio en términos reales con base en diciembre de 2024 Fuente: Agencia Nacional de Vivienda Otra condición financiera, que puede reducir significativamente la accesibilidad, es el ahorro previo exigido para obtener financiamiento. En general, los bancos suelen financiar entre un 80% y un 90% del valor total de la vivienda, lo que implica que se debe contar con un ahorro previo equivalente, en promedio, al 15% del valor total para poder acceder a estos créditos. Según los datos más recientes del Banco Central del Uruguay, si se asume una entrega inicial mínima del 15% como requisito para acceder al financiamiento, en 2025, para un crédito en Unidades Indexadas (UI), se requiere en promedio un ahorro previo de 106.566 UI, y en dólares, de 20.876. Estos valores se deducen a partir del monto promedio de los créditos otorgados. Por otro lado, indicadores de precios relativos ajustado por salarios y por ingreso de los hogares: Índice de precios relativos de compraventa: ajustado por el salario medio, muestra una disminución en los valores reales, principalmente explicada por la caída del tipo de cambio y el aumento del salario medio (Gráfico 3). Gráfico 3: Índice de precios de compraventa ajustado por salarios Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE “House Price to Income Ratio”: estima cuántos años de ingreso completo necesita un hogar promedio para adquirir una vivienda sin financiamiento. En Uruguay, este ratio se ha mantenido relativamente estable en 4,3 años, entre 2023 y 2025, según cálculos propios basados en datos del INE sobre ingresos de hogares y precios promedio de compraventa (Gráfico 4). Este valor es sensiblemente inferior al registrado en otros países de la región, como Argentina o Colombia, donde el ratio supera los 15 años. No obstante, debe tenerse en cuenta que las metodologías y fuentes pueden variar en el cálculo de este indicador. Gráfico 4: “House Price to Income Ratio” Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE Reflexiones finales y desafíos futuros El mercado inmobiliario uruguayo muestra señales mixtas en términos de accesibilidad. Por un lado, la relación precio-ingreso ha mejorado debido a la caída del tipo de cambio (que comenzó 2025 en $44 por dólar y actualmente ronda los $40) y a la estabilidad en las tasas de interés de los créditos hipotecarios en unidades indexadas (UI). Esto sugiere una mayor asequibilidad en términos nominales. Por otro lado, la accesibilidad real se ve limitada por las condiciones financieras, que exigen un mayor esfuerzo de pago en términos reales y restringen el acceso al crédito hipotecario, especialmente para los hogares de ingresos medios. Además, parte de la oferta promovida no se ajusta completamente a las características socioeconómicas y las necesidades reales de los hogares demandantes, lo que representa un obstáculo adicional para la demanda efectiva. En este contexto, resulta fundamental continuar monitoreando los distintos componentes de la accesibilidad y fomentar políticas públicas que alineen de manera más eficiente la oferta, la demanda y el financiamiento. Solo así se podrá facilitar el derecho a una vivienda adecuada para todos los sectores de la población.