El valor del suelo en el AMBA subió 47% en 20 años y se amplió la brecha entre la Ciudad y el conurbano

El valor del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires aumentó 47% entre 2006 y 2026, con una suba muy desigual según la zona y un marcado incremento de la brecha entre la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano. Así lo mostró un informe elaborado por la organización Tejido Urbano, que comparó relevamientos realizados con la misma metodología en ambos años.

El estudio indicó que el precio promedio del metro cuadrado pasó de 179 dólares en 2006 a 259 dólares en 2026. Sin embargo, mientras en la Ciudad de Buenos Aires el incremento alcanzó el 117%, en los partidos del Gran Buenos Aires fue de apenas 12%, y en el resto de la región metropolitana llegó al 67%.

Esa dinámica profundizó las diferencias territoriales. Hace dos décadas, el valor del suelo en la Ciudad era cinco veces mayor que en el conurbano; en la actualidad, esa relación se amplió a nueve veces. Frente al resto de la región, la brecha pasó de 23 a 30 veces.

Mayor dispersión de la oferta

El informe también detectó un fuerte crecimiento y cambio en la distribución de la oferta de terrenos. En 2006 se registraron 3.423 lotes en venta, mientras que en 2026 la cifra ascendió a 14.723, más de cuatro veces más.

Además, se modificó el peso relativo de cada zona. La Ciudad de Buenos Aires pasó de concentrar el 50% de las ofertas a solo el 17%, mientras que el Gran Buenos Aires aumentó su participación del 33% al 49%, y el resto de la región del 17% al 34%.

La superficie total de suelo en venta casi se duplicó, con un aumento del 94,9%. El crecimiento más importante se dio en el conurbano, donde la superficie ofertada subió 109,7%, y pasó a representar la mitad del total.

El cambio también se reflejó en la localización. En 2006 más de la mitad de la oferta se concentraba en el corredor norte, especialmente en Pilar, Tigre y Escobar, mientras que en 2026 se expandió hacia el sur y el oeste, con mayor presencia en partidos como La Plata, Moreno, General Rodríguez, San Vicente y Luján.

Subas desiguales y nuevas dinámicas

A nivel distrital, los mayores incrementos de valor se registraron en municipios del segundo cordón del conurbano y zonas periféricas, donde los precios llegaron a triplicarse o más. Entre ellos se destacaron José C. Paz, Merlo, Moreno, Ezeiza, Malvinas Argentinas, Tigre, Ituzaingó y San Miguel.

En contraste, los aumentos más moderados se dieron en San Isidro (16%), La Plata (17%) y La Matanza (48%). En ningún partido se verificaron caídas en el valor del suelo urbano en el período analizado.

El estudio también analizó el comportamiento de los barrios cerrados, donde se observó una tendencia diferente. El valor promedio del metro cuadrado bajó 10%, de 85 a 76 dólares, aunque con fuertes contrastes internos.

Mientras en zonas del norte como Tigre y San Isidro los precios subieron 254% y 276% respectivamente, en el sur se registraron caídas significativas, como en La Plata (-36%) y Florencio Varela (-48%).

En paralelo, la oferta de estos desarrollos se diversificó territorialmente. Si en 2006 estaba fuertemente concentrada en el norte, en 2026 se expandió hacia el sur y oeste, con mayor presencia en Berazategui, Ezeiza, Luján y La Plata.

El informe concluyó que el mercado de suelo refleja transformaciones estructurales del desarrollo metropolitano, con una expansión territorial más amplia, pero también con mayores desigualdades en los valores y en las condiciones de acceso al hábitat.