Septiembre marcó el mejor mes del año para el crédito hipotecario en Argentina: 4.001 préstamos por US$ 345,5 millones

El mercado de crédito hipotecario en Argentina cerró septiembre con 4.001 altas hipotecarias y operaciones por 345,5 millones de dólares, el mejor registro mensual del año y también superior a cualquier mes de 2024, según los datos del último Monitor de Crédito Hipotecario. Los números acumulados entre enero y septiembre de 2025 alcanzaron 31.500 créditos y 2.263 millones de dólares en transacciones, consolidando una tendencia de crecimiento que se mantiene desde fines del año pasado.

El desempeño de septiembre superó el anterior pico de diciembre de 2024, que había alcanzado 3.209 operaciones, tanto en cantidad como en montos transados. Las 3.926 escrituras con hipoteca registradas entre la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires, los dos distritos que concentran la mayor parte del mercado, confirmaron que la expansión del crédito hipotecario se mantiene activa, aunque con señales de ajuste gradual en las condiciones de financiamiento.

Desde septiembre de 2024, cuando el mercado mostraba todavía señales tímidas con apenas 1.466 altas hipotecarias y 86,8 millones de dólares en operaciones, la curva de crecimiento fue prácticamente ininterrumpida. El pico de diciembre de 2024, con 3.209 altas, había marcado un primer punto de inflexión que muchos atribuyeron al efecto de cierre de año. Sin embargo, los meses siguientes demostraron que se trataba de una tendencia sostenida: marzo de 2025 alcanzó los 306,7 millones de dólares en transacciones, y desde entonces el mercado mantuvo un ritmo de entre 3.700 y 4.000 operaciones mensuales.

Condiciones financieras más exigentes

A pesar del crecimiento en volumen de operaciones, el mercado comenzó a mostrar señales de ajuste en las condiciones de financiamiento. La tasa de interés promedio subió al 6,39% en septiembre, frente al 6,32% registrado en agosto, mientras que el plazo promedio se extendió a 24,39 años, levemente por encima de los 24,1 años del mes anterior. Estos movimientos reflejaron una mayor prudencia por parte de las entidades financieras, que ajustaron sus parámetros sin llegar a contraer el crédito pero tampoco impulsando una expansión acelerada.

El endurecimiento gradual de las condiciones no impidió que el flujo de operaciones se mantuviera robusto. En la Provincia de Buenos Aires se acumularon 17.157 escrituras con hipoteca en los primeros nueve meses del año, lo que representó el 16,9% del total de compraventas del distrito, una participación levemente inferior al 17,6% de agosto. En la Ciudad de Buenos Aires, las 10.827 escrituras con hipoteca mantuvieron una participación estable en torno al 21% del mercado inmobiliario porteño.

La distribución de las operaciones entre ambos distritos mostró un peso mayor de la Provincia de Buenos Aires, tanto en términos absolutos como relativos. En septiembre, el conurbano y el interior bonaerense registraron 2.440 escrituras con hipoteca, mientras que la Ciudad aportó 1.486 operaciones. Esta diferencia se mantuvo constante a lo largo del año y reflejó tanto la mayor cantidad de transacciones totales en el territorio provincial como el impacto del crédito en segmentos de precio medio que encuentran mayor oferta fuera de la capital.

Ticket promedio en descenso

Uno de los fenómenos más llamativos del último trimestre fue la caída sostenida del ticket promedio de las operaciones. En la Ciudad de Buenos Aires, el monto medio se ubicó en US$ 92.015, mientras que en la Provincia de Buenos Aires llegó a US$ 99.156. Ambas cifras continuaron la tendencia descendente observada desde mediados de año y plantearon interrogantes sobre las características del crédito que está llegando al mercado.

La reducción del ticket promedio podría responder a múltiples factores. Por un lado, es posible que los compradores estén accediendo a unidades de menor valor, ya sea por restricciones de capacidad de pago o por una estrategia de acceso gradual al mercado inmobiliario. Por otro lado, el descenso también podría reflejar que los bancos están financiando porcentajes más bajos del valor total de las propiedades, ajustando el nivel de riesgo ante un escenario macroeconómico que todavía presenta incertidumbres.

La combinación de tasas en alza, plazos más largos y tickets más bajos sugiere que el mercado está encontrando un equilibrio entre el apetito de las familias por acceder a financiamiento y la cautela de las entidades por mantener carteras saludables. Este equilibrio parece haber permitido que el volumen de operaciones crezca sin generar tensiones en el sistema financiero.

Cambio en el destino de los créditos

Otro dato relevante del monitor fue el cambio en la composición de los créditos según su destino. La participación de los préstamos orientados a vivienda nueva cayó del 47% en junio al 43% en agosto, mientras que crecieron las operaciones destinadas a otros fines, como ampliaciones, refacciones o compra de viviendas usadas. Esta diversificación en el uso del crédito sugiere que el financiamiento hipotecario está llegando a segmentos más amplios y no solo a quienes buscan estrenar una unidad.

El cambio en el destino de los fondos también puede interpretarse como una señal de maduración del mercado. Mientras que en los primeros meses de la reactivación predominaron los créditos para vivienda nueva —en muchos casos vinculados a desarrollos inmobiliarios específicos—, la expansión hacia otros usos indica que el crédito hipotecario está comenzando a funcionar como una herramienta de movilidad habitacional más amplia, permitiendo a las familias mejorar sus condiciones de vivienda sin necesariamente mudarse a una propiedad recién construida.

Este fenómeno también podría estar vinculado a la aparición de nuevas alternativas de financiamiento, como las hipotecas divisibles, recientemente reglamentadas por la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia. Este instrumento, que facilita el financiamiento de unidades en pozo mediante la división de la hipoteca por unidad funcional, ya está siendo implementado en proyectos piloto como el desarrollo Human Abasto, donde una entidad bancaria y una desarrolladora combinaron crédito hipotecario desde el inicio de la construcción.

El escenario macroeconómico que acompañó esta expansión del crédito mostró señales mixtas. Por un lado, la descompresión de la curva de tasas y la caída del riesgo país tras el resultado electoral de octubre de 2024 generaron expectativas de mayor estabilidad y acceso a financiamiento de largo plazo. Por otro lado, las entidades financieras mantuvieron una estrategia de ajuste gradual en sus parámetros, evitando una expansión excesiva que pudiera comprometer la solidez de sus carteras.

Argentina tiene uno de los mercados hipotecarios más pequeños del mundo: apenas uno de cada siete hogares accedió alguna vez a un crédito de este tipo, y el 90% de los préstamos se concentra en solo cinco provincias. Con más de una cuarta parte de los hogares enfrentando déficit habitacional, el crédito hipotecario sigue siendo una herramienta esencial para la movilidad social y el acceso a la vivienda. Los números de septiembre muestran que, al menos por ahora, esa herramienta está funcionando.